Sin lugar a dudas, el precio es el punto más importante a tener en cuenta a la hora de vender tu inmueble, ya que este factor será el que marque el éxito de nuestra transacción. Sin embargo, no siempre es fácil establecer un precio adecuado para la propiedad que quieres vender, ya que los factores que influyen en él son muchos, y muy dispares entre ellos.

Pero una cosa debes tener clara, y es que un inmueble a precio de mercado SE VENDE más temprano que tarde. Da igual la época, si es de crisis, si es de bonanza… si el precio es acorde al momento en que lo comercializas tendrás éxito en tu propósito.

Es por ello que en esta entrada de blog te vamos a decir cuáles son los campos más importantes que debes tener en cuenta para fijar un valor justo de mercado.

Conoce tu inmueble, la finca, y la zona.

Aunque lo damos por hecho y es algo que va a estar implícito en los siguientes puntos, no está de más que seas consciente del estado de tu vivienda, los años que tiene, la antigüedad de las reformas si alguna vez hiciste, el estado de la escalera, la comunidad (esto tiene más importancia de lo que la gente suele creer), y las características de la zona donde se sitúa. Es decir, si tiene comercios cerca, centros de salud, colegios, el perfil predominante de vecinos, etc.

Se objetivo.

¡Deja tus emociones de lado! Este punto está muy ligado al anterior y seguramente sea también el más complejo de aplicar. A todos nos gustan nuestras propias viviendas, y si a ello le sumamos todos los momentos especiales que hemos vivido en ella es normal que tendamos a ver en ellas muchas más virtudes que las que va a ver un cliente interesado.

Donde tú ves un cuarto de baño perfecto y funcional, puede que tus visitas vean un baño antiguo a reformar, y donde tú ves una vecindad encantadora es posible que tus visitas piensen que no es una comunidad acorde a su estilo de vida. Pero si consigues ver tu inmueble de forma totalmente objetiva, tendrás muchísimo camino adelantado para fijar un buen precio.

Los precios que constan en los documentos de tu inmueble NO son un buen referente.

No te guíes por los valores que constan en los documentos de tu propiedad. Si ya han pasado unos años desde que escrituraste tu inmueble, seguramente el valor que conste en escritura esté más que desfasado. Tampoco es buena idea guiarse por el valor catastral reflejado en el recibo de contribución, ya que es más que probable que lleve muchos años sin una revisión, y aunque no sea así, ¡nadie del catastro ha entrado en tu vivienda para verla por dentro! Y si tienes algún valor de tasación reciente, es aconsejable contrastarlo con la ayuda de algún profesional del sector que conozca muy bien el mercado de tu zona, ya que en ocasiones los tasadores desconocen mucho el lugar y se guían por baremos que pueden no ser los más representativos para tu inmueble.

Aprende a interpretar los precios medios de la zona de los principales portales inmobiliarios.

Un precio medio por m2 de una zona (y de inmuebles con características similares al tuyo) puede ser una buena guía si tu inmueble está localizado en una área donde todos los edificios presentan una homogeneidad plausible. Es decir, que se construyeron alrededor del mismo año y no presentan muchas diferencias entre ellos salvo a nivel estético.

Pero si tu inmueble está localizado en medio de un casco urbano más viejo la cosa cambia radicalmente, ya que la varianza de precios será mucho más dispersa que en una zona homogénea, por lo que el valor del precio medio pierde mucha fiabilidad. Piensa que aquí se juntan edificios nuevos con edificios viejos (algunos incluso sin ascensor), y dentro de estos habrá inmuebles totalmente reformados y otros en estado de origen. También en estas zonas la orientación del inmueble juega un papel mucho más importante que en otras zonas, ya que no es lo mismo que un piso de a un callejón sin luz que a una calle ancha. Por último, te aconsejamos que tomes a la baja el valor medio de la zona debido a que los inmuebles a precios altos suelen abundar mucho más que los inmuebles a precio de mercado, por lo que afectan al alza el valor medio por metro de la zona.

Guíate por las visitas y ofertas recibidas para saber si has acertado con el precio.

Una vez que has deducido cual puede ser el precio de mercado de tu inmueble es muy importante que sepas que el 99% de clientes que estén interesados en tu piso no te van a hacer una oferta por el precio que pides inicialmente. Siempre te harán propuestas por debajo de este, por lo que si tienes claro que no quieres menos de X cantidad de dinero por tu inmueble, es mejor que lo pongas un poco más alto de precio para tener un margen con el que negociar. ¡Pero cuidado! ¡Si te pasas de precio tu inmueble puede perder mucho atractivo de cara a posibles compradores!

¿Cómo saber entonces si has acertado con el precio? Pues a través del número de visitas y ofertas que recibes por este. En la zona en la que trabajamos en Fincas Sefer un inmueble a precio justo de mercado suele recibir entre 2-5 visitas al mes, y aproximadamente una oferta por cada 4 visitas. Podríamos decir que todo lo que supera a esta media indica que el inmueble está barato, y seguramente procede subir un poco el precio para sacar más rentabilidad en su venta. O al revés: todo lo que baje de esa media indica que el inmueble está caro y deberías plantearte seriamente bajarlo de precio si no quieres tenerlo mucho tiempo a la venta.

Sin embargo hay que hacer un par de matices, ya que si el inmueble recibe muchas visitas y pocas ofertas significa que algo está fallando en la publicidad del mismo. Se está dando a entender algo que no es y, de algún modo, los clientes se sienten decepcionados al visitarlo porque se encuentran con algo que no esperaban. Aquí tendrás que deducir que es lo que causa esa decepción y arreglarlo o, en su defecto, hacerlo constar en la publicidad del mismo para no dar lugar a desengaños y plantearte nuevamente si te has excedido en el precio.

En cambio, si percibes que tu inmueble recibe pocas visitas pero una proporción elevada de ofertas significa que el fallo está en el canal de información o que los datos expuestos no reflejan todo lo bueno que tiene tu propiedad. Puede ser que no llegue a suficiente gente por no publicarse en los lugares adecuados, una mala descripción y/o fotos del mismo (tienes más información sobre el tema en este enlace), u otros factores que impiden que tu propuesta llegue a quien debería llegarle. Identifica el problema y una vez subsanado es probable que puedas permitirte subir un poco el precio de tu inmueble.

¡Esperamos que esta guía te haya sido de utilidad y puedas fijar el mejor precio a tu inmueble! ¡Cuéntanos en los comentarios qué te ha parecido, así como si crees que hay algún punto más a añadir que no se ha tenido en cuenta!

¡Te leemos!